Покупатели квартир — не скворцы: осенью улетят, весной не вернутся

В октябре и вовсе поставлен антирекорд: заключено меньше 600 сделок с квартирами (средние значения предыдущих лет 1000-1100 сделок в месяц). При этом количество выставленного на продажу жилья неуклонно растет: сейчас в столице пытаются продать более 10350 квартир. Рынок таким изобилием обычно не избалован, его «осенняя» норма в прошлые годы была менее 8000.

Всем уже ясно, что цены обвалятся, но рынок инертен, и в Минске они «валятся» очень медленно. С августа, когда средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке достигала 1477 долларов, она снизилась всего на 130 долларов, до 1347.

Сколько реально стоит квадратный метр?

Ответа на этот вопрос нет. Потому что цена метра определяется тем, за сколько его покупают. А когда покупают откровенно мало, данные по реальным сделкам условны. На рынке есть и квартиры в убитых хрущевках, и в элитных домах. Например, средняя цена квадратного метра в двухкомнатных квартирах по данным Национального кадастрового агентства составила в октябре 1230 долларов. Но неизвестно, что в каких пропорциях попало под определение «двухкомнатная квартира», что именно покупали — 43-метровые полуторки в военном городке, стандартные квартиры в панельках на Притыцкого или 90-метровые «двушки» в элитных домах.

Отсутствие представлений о средних ценах влияет и на продавцов. Они ориентируются на уже висящие в базах недвижимости объявления о продаже похожих квартир. И надеются, что смогут продать свою квартиру не дешевле. Даже если покупателей нет месяцами.

На первичном рынке все прозрачней. Цены можно смотреть на сайтах застройщиков, узнавать в отделах продаж. Средний ценник за месяц во многих проектах снизился на 100 долларов. Цена квадратного метра полноценной 60-метровой квартиры в большинстве новостроек уже 1050−1150 долларов.

Дальше всех пошли маркетологи «Минск-Мира»: тут рекламируют продажи будущих квартир по цене меньше 800 долларов по актуальному курсу (об этом проекте чуть ниже).

По разным причинам запаздывающие со снижением цен застройщики усилили вложения в рекламу, все, кто мог, обзавелись рассрочкой и «отделкой в подарок». Но и для многих из них снижения цены — вопрос считанных недель. Продажи у застройщиков второй месяц подряд стоят так же, как стоит рынок вторичного жилья. Сделки единичные, когда «ну очень надо пристроить деньги», и цена уже устраивает.

Деньги есть — надежд мало

У потенциальных покупателей есть деньги. За последние месяцы белорусы сняли с вкладов полтора миллиарда долларов. По состоянию на начало октября в банках на депозитах еще более 7 млрд рублей и 6 млрд долларов.

Но люди с деньгами не готовы что-то покупать в Минске просто потому, что не уверены в завтрашнем дне. Никто не гарантирует, что завтра не придется бежать из страны. Какой тогда смысл вкладывать в то, что не сможешь забрать?

Статистика по эмиграции не радует: после выборов Беларусь покинули более 13 тысяч человек. Только в Украину за последние месяцы уехали 1200 айтишников, над релокацией думает весь айти-сектор. И еще тысячи предпринимателей, специалистов высокой квалификации, тех, кто будет востребован в сопредельных странах.

Собственно, первые в очереди на старт те, кто снял с депозитов эти полтора миллиарда. А заодно и перспективная молодежь, которая в будущем должна бы формировать платежеспособный спрос на столичные квадратные метры.

Какие прогнозы?

Движение ценника вниз уже заложено экономическим кризисом.

По грубым подсчетам, средний ценник типовой двушки должен просесть как минимум на 15 тысяч (на сумму, на которую докредитовывались те, кто отложил покупку в связи со сворачиванием кредитования вторички — именно на такую сумму обычно докредитовывались покупатели). Это минус 250-270 долларов от летних цен. Пока, напомню, рынок «скинул» только 130, читай, 7 тысяч.

Собственно, покупатели, которые не реагируют на политическую обстановку, просто ждут метр в районе 1000-1100 долларов. Сколько таких — неизвестно, но они точно есть.

Рынок же такими темпами сползания цен покажет эти цифры где-то к весне.

Но чего ждать весной с точки зрения ситуации в стране, не скажет ни одна гадалка. И глубину дна предсказывать сейчас — дело неблагодарное. В теории восстановление законности, прекращение давления на бизнес, новые перспективы могут вернуть белорусский средний класс на рынок.

Деньги, повторимся, у него есть. А возвращение означает замедление падения цен.

Но не исключен и негативный сценарий: усиление политического кризиса. Те, у кого есть деньги на жилье, уедут, у тех, кто останется, через полгода не будет средств и на покупку метров по себестоимости.

Опасности новостроек

Кризис и отсутствие покупателей бьют по новостройкам. Под вопросом будущее «Минск-Мира». Недавно застройщик остановил строительство всех домов, которые возводились за счет прибыли от проекта. Перенесены сроки сдачи домов, которые строятся за счет средств дольщиков.

Прогнозы по «Минск-Миру» плохие. После информации об остановке строительства даже те единичные оптимисты, которые готовы были отнести свои деньги, задумаются. Где гарантия, что вообще что-то достроят?

В «Минск-Мире» строились не самые высокооплачиваемые айтишники, молодые семьи, приезжие. В случае усиления репрессий часть «целевки» уедет, другая часть обнищает (падение экономики никто не отменял, как и сворачивание кредитования в ближайшей перспективе). Продавать такие объемы даже по 700 долларов за квадрат будет попросту некому.

Затянувшийся политический кризис может ударить и по проектам А-100. Покупатели Новой Боровой, Зеленой гавани — люди, с доходами гораздо выше среднего. Это предприниматели, топ-менеджмент высокотехнологичных компаний, айтишники. Сейчас все они, повторюсь, на низком старте, в процессе выбора вариантов релокации. Им не до таунхаусов, коттеджей и даже квартир в милых низкоплотных проектах. Скорей, ломают голову над тем, смогут ли продать уже имеющуюся недвижимость в случае отъезда. История с отключением Новой Боровой от воды и отопления только усиливает давление на сомневающихся.

Параллельная реальность

Пока рынок в ступоре, наверху, кажется, живут в параллельной реальности. В правительстве рассматривают поправки в законодательство о расширении господдержки очередников. Снова принимают какие-то указы по системе стройсбережений, которая в принципе не может работать при падающей экономике. Мало того, объявили о новом подарке от Лукашенко друзьям-Каричам — их компаниям отдали под застройку север столицы, сельхозземли. Строить обещают «Северный берег» — Национальный выставочный центр и «умный город», элитное жилье для айтишников. Как будто айтишники — это скворцы. Достаточно построить скворешники, и они по весне заселятся и начнут размножаться.

Даже символический камень в честь начала проекта заложили. Камень простоял два дня. А потом его демонтировали и увезли в неизвестном направлении. Вышло два раза символично.

Наталья Литовская, эксперт по жилой недвижимости

Читайте также:

Помощь очередникам: не всем и не скоро