Что происходит на рынке жилья в Минске: предложение зашкаливает, цены ползут вниз

Но летом и осенью цены снижались медленно, продавцы, как очарованные, не желали торговаться и верили, что все наладится. К весне количество квартир, выставленных на продажу, стало рекордным и ценник наконец стал снижаться бодрее, впрочем, на разные квартиры — по-разному. Расскажу, что сейчас происходит в Минске и чего стоит ждать продавцам и покупателям в недалекой перспективе.

Старый жилфонд: первое дно

Это хрущевки и панельки из СССР, плоды хрущевской эпохи и эры индустриального домостроения 1970-1990-х. Вроде бы с развала великой страны Минск рос, достраивался, развивался, но этот массив жилья до сих пор — основной, навскидку до 70% всех квадратных метров жилья столицы.

Главные преимущества «старого» жилфонда — хорошая транспортная доступность, близость к центру, развитая инфраструктура, зеленые дворы. Но качество самих квартир, планировки, маленькие кухни с газовыми плитами уже не вписываются в современное понятие комфорта.

Кризисы у нас идут волнами, на предыдущем дне, в 2015-2016-м году, цена квадратного метра в хрущевках и панельных девятиэтажках опускалась до 1000-1100. Тогда среднестатистическая 43-метровая двухкомнатная квартира в пятиэтажке стоила и меньше 43 тысяч долларов, квартиру в панельном доме, площадью 33 квадратных метра, можно было купить меньше чем за 39 тысяч. В 2019-м ценники на эти типы квартир выросли до 50 и 45 тысяч соответственно.

Сейчас средний ценник не подсчитан, но в базах недвижимости уже достаточно предложений однокомнатных 33-метровых квартир с ценником 38-39 тысяч, причем не только в Заводском районе, всегда славившемся дешевизной.

43-метровые квартиры продаются в диапазоне 44-46 тысяч. То есть и тут до дна — 2016 остались считанные сотни долларов.

Конкуренцию самому дешевому сегменту рынка составляют метры, которые возводятся в Минск-Мире. В домах, которые, если все удачно сложится, будут сданы в следующем году, 42-метровые квартиры предлагаются по цене от 38 тысяч. Правда, следует учесть, что в Минск-Мире строят жилье-полуфабрикат, там нет стен в санузле, нет межкомнатных перегородок, разводки сантехники и электрики, штукатурки. Чтобы довести такую квартиру до состояния «можно приступать к монтажу дверей и «обоям», нужно в каждый метр вложить еще порядка 200 долларов. Сэкономить можно, только если вы сами способны сделать разводку, стены и т.д.

Чего дальше ждать от цен на старый жилфонд? Судя по всему, в этом году цены еще немного снизятся. Пока есть кредитование новостроек, старый жилфонд покупателям не так интересен. Тем более, что ставки по кредитам на вторичном рынке малодоступные, 16-20% годовых.

Новостройки: продаж мало, но цены стараются держать

Сейчас в Минске в продаже есть более трех десятков новостроек на разных стадиях строительства.

Цены стартуют с 950 долларов (на квартиры больших площадей). По подсчетам Realt.by среднеарифметически свеженький метр сейчас в районе 1310 долларов. Но это как средняя температура по больнице, включая морг. Например, квадратный метр в 60-метровой стандартной двухкомнатной квартире у одного застройщика на стадии котлована может стоить 980 долларов, другой продает практически готовое жилье по 1250 долларов за квадратный метр, третий — по 1400, четвертый в середине строительства причисляет свой дом к категории престиж и предлагает метр по 1700-2000.

Причем ценник не зависит от того, государственный застройщик, или частный. Например, жилой комплекс «Петровские верфи» возводит государственный УКС Запад. Строит 9 жилых домов в стиле питерской набережной недалеко от метро Петровщина.

Изначально предполагалось, что проект будет только для очередников. Но он не из дешевых, монолитно-каркасный, с тремя паркингами, дорогими фасадами — продать те же пентхаусы очередникам не получилось. И УКСу, чтобы обеспечить стройку деньгами, недавно дали право продавать будущие квартиры всем желающим.

Пока выставлено нераспроданное в первых двух домах — Маяке и Парусе. К каждой квартире необходимо выкупить место в паркинге. Цена места — 24613 рублей, это сейчас около 9.320 долларов.

Цены разные, в рублях, квадратный метр в однокомнатных квартирах сейчас по курсу — около 1230 долларов, в пентхаусах площадью 117 квадратных метров — около 950, в 77-метровых двушках около тысячи.

Кстати, очередникам нормированная площадь (15 метров на члена семьи и 20 — на члена многодетной семьи) в Маяке предлагалась по 2222 рубля.

Для сравнения, в популярной (пусть это не совсем Минск) Новой Боровой, в исключительно коммерческом проекте, большие квартиры на стадии котлована предлагаются уже от 1000 долларов. В Минск-Мире квартиры-полуфабрикаты, которые обещают сдать только в 2023-м, есть и по 800 долларов за «квадрат».

Как вел себя ценник на новостройки в последний год? В большинстве проектов снизился на 100-150 долларов. Кое-где к окончанию стройки подрос на 50. И в конкретных сделках стал более обсуждаемый. Делают индивидуальные скидки и объявляют акции практически все застройщики. Не каждый день, но — когда обнаруживают, что по актуальной цене продаж давно нет. Большинство застройщиков строят за деньги дольщиков (владельцев жилищных облигаций), и долго без продаж не могут — финансирование стройки должно быть ритмичным.

Ну и ожидать, что цены в ближайший год начнут с какого-то перепугу расти, не приходится. А вот падать есть куда. На предыдущем дне квадратный метр в новостройках прдавался по 1000-1150 долларов.

Готовое жилье, которому меньше 10 лет

Это самый интересный и разношерстный сегмент жилья. Это и панельная Каменная горка, и новая часть Сухарево, и обжитая Новая Боровая, и квартиры по Притыцкого, проспекту Дзержинского, в Уручьи.

Подавляющее большинство квартир — с отделкой. Немалая их часть строилась у коммерческих застройщиков на «верхушках» рынка, когда квадратный метр стоил 1300-1600 долларов. В ремонт каждого метра вложено еще 200-300 долларов. И продавцы, выставляя квартиры на продажу, просто плюсуют цифры, до сих пор веря в то, что квартиру можно продать за вложенное в нее. А то и дороже.

И поэтому можно наблюдать двухкомнатные квартиры, за которые хотят 100-120 тысяч долларов, и трехкомнатные за 150-180. Агентства недвижимости сокрушаются: покупателей с такими деньгами мало, и они категорически не хотят платить за чужие ремонты. Благо, выбор новостроек сейчас достаточный, цены в пример уже приводила, а отделка может быть уже исключительно под собственный бюджет и представление о прекрасном.

В общем, сегмент не старых квартир, выставленных по цене выше рынка, существенно корректирует средний ценник предложения квадратного метра в Минске. И висит этот сегмент в базах месяцами в ожидании «своего покупателя».

Чего ждать тем, кому интересны квартиры с ремонтом в нестарых домах? Времен, когда продавцы осознают очевидное — жилье с завышенной ценой продать уже не получится. Что цена квадратного метра — это стоимость метра в ближайшей (или очень похожей по локации/качеству) новостройке плюс не более 200 долларов за удачную нейтральную отделку или 150 — за отделку в стиле «евроремонт». Но я бы не рассчитывала, что принятие реалий случится в ближайшие месяцы.

Итого

Несмотря на то, что март по количеству сделок оказался докризисным, общий тренд для всех типов жилья не меняется — цены снижаются. Движение вниз замедляет внушительный отложенный спрос (на который надеются и продавцы), еще существующие, пусть дорогие и малодоступные, кредиты — партнерские программы для застройщиков и ипотечные для вторичного рынка. Скорость снижения будет зависеть от того, что будет с занятостью и доходами граждан, сколько сохранится кредитование и как поведет себя курс доллара. Прекращение кредитования и резкий рост курса доллара повлечет тоже не моментальное, но ускоренное падение. Снижение цен до ожидаемых «по тысяче» на время обеспечит плато — пока не удовлетворится спрос тех, кто ждал именно этой цифры. В общем, тренд — есть, но в процентах, месяцах и долларах рассчитать не получится, слишком много неизвестных.

Наталья Литовская, эксперт по жилой недвижимости