Дачно-земельная революция под Минском? Разберем фейки, факты и плюсы

Наталья Литовская, эксперт по жилой недвижимости

Потом появилась информация, что в Минском районе запретят выдавать землю под личное подсобное хозяйство.

А следом выставили на общественное обсуждение проект указа, по которому дачи можно будет переводить в жилые дома и земли СТ — в земли населенных пунктов.

Проект по урезанию сроков строительства был настолько злым в отношении самых малообеспеченных граждан, что его сняли с обсуждения и вряд ли когда-нибудь о нем вспомнят. А вот новости про дачи, которые станут деревнями и ЛПХ еще будут обсуждаться. Разберем, о чем речь.

Под огороды — только непригодное для строительства дома

В Минском районе без аукционов земля не выделяется даже многодетным. Но жители населенных пунктов до сих пор имеют право получать дополнительные наделы под личное подсобное хозяйство (огороды, сараи для хранения инвентаря и продукции). И местные исполкомы вроде как не имеют право отказать. Особо наглые граждане «выбивали» себе неплохие, в 10-15 соток наделы даже в Щемыслице (недешевом пригороде столицы) — и застраивали их гостевыми домами, банями. А то и вовсе выставляли на продажу.

Земля под Минском дорогая, на аукционах уходит по 30-90 тысяч долларов за 9-15 соток, понятно, что ситуация с халявной раздачей не могла не смущать чиновников.

В общем, Минский областной исполнительный комитет обратился к Лукашенко с просьбой приостановить на территории Минского района выделение участков для ведения личного подсобного хозяйства. Но не всех, а только тех, что пригодны для строительства жилых домов. То есть если к участку жителя деревни примыкает надел, на котором по нормам ничего не построишь, его по-прежнему могут передать в ЛПХ.

Впрочем, что именно будет в документе, неизвестно. В теории могут прописать усиление надзора (читай — ревизию участков, выделенных под ЛПХ, пригодных для строительства жилого дома и используемых не по целевому назначению. С последующими штрафами или даже конфискацией). Но это не более, чем догадки — документа нет.

Дачи разрешат переводить в жилые дома, товарищества — в населенные пункты

Проект указа «О садоводческих товариществах» вынесен на общественно обсуждение — и общественность им серьезно заинтересовалась. Проект не критикуют, а значит, есть вероятность, что указ будет принят.

Что в нем главное? Предлагают разрешить переводить садовые дома в жилые. При переводе садовых домиков в жилые дома будет изменяться и целевое назначение участков — они будут переводиться в категорию участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома.

Надо заметить, что земля под Минском дорогая, и те, кто не мог позволить себе купить участок под строительство дома, не имел средств быстро построить дом, но очень хотел жить за городом, покупали наделы в ближайших садовых товариществах. Недорогие пустые или с лачугами под снос. И не спеша строили что-то пригодное для круглогодичного проживания.

Эти люди ждали указа — ведь тарифы в садовых товариществах не субсидируемые (только в последние годы дали льготы пенсионерам) — содержать полноценный дом в СТ выходит значительно дороже, чем в соседней к нему деревне.

Но не для них делался этот указ. Вот экскурс в недалекую историю.

Особенно активно, с 2009-го по 2015-й, под Минском выделялись большие куски земли под коллективное садоводство. Планировались они изначально как коттеджные поселки, участки — 10-15 соток, широкие проезды, возможность подвести газ. Электрифицировали их даже быстрей, чем новые коттеджные поселки. Потому что в садоводах числились исключительно силовики, чиновники и работники государственных СМИ.

Об этом в свое время много писали — в 2010-м зарегистрировано СТ Телепашня у деревни Мочаны, в 2011-м — чиновничья «Моя отрада» у деревни Закаблуки, на Дубровском водохранилище получили земли сотрудники КГБ, на Птичи — служба безопасности президента и администрации президента, милиция — у Минского моря и Лапаровичей. Из успевших зарегистрироваться в последний момент — три садовых товарищества у деревни Гончаровка в Смолевичском районе (Вектор-2012, Стрелец-2014 и Лавина-2014).

Спешили, потому что кормушка закрывалась. Указом президента с 1 января 2015 года в пригородной зоне города Минска запретили создавать новые садоводческие товарищества и дачные кооперативы. Это (заодно) подняло цену на землю в свежих СТ.

Вместе с запретом на выделение земель под дачи, указ вводил пятилетний запрет на продажу участков в новых СТ, отсчет шел с момента госрегистрации прав на надел. Права в некоторых регистрировали в 2015-2016-м. Запрет на отчуждение истекает в этом году.

Так что выход указа «назрел». Одни государевы люди построились и хотят, чтоб государство обеспечило все «плюшки», доступные деревенским (льготный газ, дешевое электричество), другие хотят продать землю и наконец заработать.

А вот бедным владельцам домов на 5-6 сотках на плюшки, судя по всему, рассчитывать не стоит. В указе прописано черным по белому: «разрешить переводить садовые дома в жилые в порядке, установленном жилищным законодательством для перевода нежилого помещения в жилое».

Как вы понимаете, к жилой застройке есть определенные требования. По тем же пожарным разрывам (не менее 15 метров от стены до стены дома), по возможности проехать к дому пожарной машине (проезд не менее 4 метров шириной), по санитарным нормам и т.д. В общем, местный райисполком откажет в переводе помещения из нежилого в жилое, если «перевод нежилого помещения в жилое не соответствует правилам градостроительства, природоохранным, санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов».

При этом новые СТ легко могут стать деревнями. Но не так быстро.

В проекте указа уточняется: если в садоводческом товариществе более половины участков будут переведены в категорию «для обслуживания жилых домов», его правление сможет по решению общего собрания обратиться к местным властям с заявлением о включении территории товарищества в границу населенного пункта либо об образовании населенного пункта.

Понятно, что автоматически сделать дачи поселком невозможно, посему: местные исполкомы могут установить переходный период на срок не более 10 лет в целях создания необходимой инфраструктуры, в том числе для обеспечения исполнения государственных минимальных социальных стандартов.

Так стоит ли покупать надел в «перспективном» СТ, чтобы сэкономить?

И да и нет…

Да, надел в перспективном СТ стоит дешевле, чем в пригородных населенных пунктах. Второй плюс — никто не будет диктовать сроки возведения дома.

А дальше начинаются переменные. Неизвестно, когда вступит в силу указ и вступит ли в этой редакции.

Неизвестно, будет ли вообще смысл перевода дома в жилой. Сейчас-то тарифы на газ и электричество для жилы домов субсидируемые, но никто не обещал, что они будут субсидируемые для жилых домов, расположенных на землях садовых товариществ.

Чтобы СТ стало деревней, необходимо больше половины собственников перевести свои садовые дома в жилые, и после этого у райисполкома будет еще до 10 лет на переоформление СТ в населенный пункт. А кто уверен, что через пять-семь лет вообще будет существовать такое понятие, как субсидируемые тарифы?

Резюме: дачи подорожают?

В общем, революции в дачном законодательстве не случилось. Так, задел на отдаленную перспективу. Хотя владельцы дач, которые когда-нибудь смогут стать населенными пунктами, будут во всю рекламировать светлое будущее. И обосновывать им ценник. Но…

Сейчас предложение загородной недвижимости — рекордно высокое. А спрос вялый, сделок очень мало, впрочем, и цены снижаются очень медленно. Роста дохода населения не прогнозируется, людей с хорошими доходами в стране все меньше. Летом ждут очередную волну эмиграции. Тренд вырисовывается очевидный — цены будут ползти вниз, причем во всех сегментах загородной недвижимости. Как бодро, вопрос открытый.

Наталья Литовская, эксперт по жилой недвижимости