Что будет с рынком жилья через три года, если все останется как есть?

Наталья Литовская

Что имеем: много дорогих строек, минимум — дешевых

Коммерческие застройщики в последние годы выводят на столичный рынок в основном «элитку» и жилье, именуемое «престиж» или «комфорт-класс». Из стартовавших в последние пару лет — жилые комплексы Фарфоровый, Левада, Монтеррей, вторая очередь Олимпик Парка, Гастелло, Комфорт парк, Маэстро (на пл. Богушевича), Mod house… Комплексы, где средний ценник даже сейчас — 1400 — 2100, и понижать его никто не спешит. И вишенка на торте — ЖК Депо от А-100 Девелопмент с его 3.500 долларов за квадратный метр и обязательной покупкой паркоместа по цене однокомнатной квартиры в Заводском районе Минска.

Даже государственные застройщики, которым дали площадки на кормление (то есть разрешили построить метры на продажу без ограничения прибыли), норовят возводить нечто наподобие комфорт-класса и по цене «комфорт-класса» — это и таунхаусы у МКАД, и Петровские верфи, и одиночные дома в разных (не дешевых, вроде ул. Гая, Притыцкого) локациях. Вроде и цена метра не слишком высокая, но квартиры больших площадей, почти везде в нагрузку — обязательство купить место в паркинге. «Итого» выходит совсем не бюджетно.

Проектов средней ценовой категории, которые будут продолжать строиться в ближайшие три года, — по пальцам одной руки перечесть: 4 Сезона, Антоновский квартал, на стадии котлована — два ЖК на Грушевке. Возможно, в средней ценовой категории будет новый проект Айрона на Железнодорожной-Минина.

Эконом-класса еще меньше. Госзастройщик предлагает панельные дома в ЖК Малая Родина, коммерческий анонсировали недавно два столбика-панельки «Доступное жилье» в Степянке «по тысяче». Возможно, недорогим будет малоэтажный район от МАПИДа («Солнечный-2», ценник еще не объявляли). И панельный ЖК на Железнодорожной от Вива Консалт.

А больше анонсов нет.

Государство постаралось.

Коммерческие застройщики загнаны в тупик. Под многоквартирное строительство в последние годы земля в Минске выделялась через аукционы. И уже два года как не было ни одного аукциона. Не то, чтобы земли нет (под строительство для многодетных и силовиков находится, под коммерческое строительство для УКСов — тоже). Кажется, у власти нет желания в принципе оставлять коммерческих застройщиков в живых. Может, только парочку своих, вроде Тапаса. Ну и Дана с Минск-Миром от очень дружественных братьев Каричей.

Косвенное подтверждение тому — законодательство, которое вступило в силу в начале года. Напомню, на все проекты, документацию на которые не удалось согласовать в прошлом году, распространяется указ об ограничении прибыли пятью процентами — если хочешь привлекать дольщиков. Нужна прибыль больше — строй за свой счет, и только потом продавай. В этой схеме выжить смогут лишь особенные — крупные и очень дружественные власти, под которые создавались и будут создаваться специальные условия. Это даже в указе прописано: исключения есть, исключения определяет глава государства.

А что будет в эти три года?

В ближайшие пару лет никто никакого подвоха не почувствует — что строится, то будет достраиваться. Квартиры в «элитных» домах покупаются плохо, и, если никаких изменений не произойдет, «элитка» будет по возможности «притормаживаться» в строительстве в ожидании лучших времен. Кто-то начнет упрощать проекты, кто-то даже скинет цену — строить годами без дешевых денег дольщиков в ожидании мифической прибыли мало кто способен.

Комфорт-класс тоже не раскупается как горячие пирожки, но тут застройщики питают надежду, что раз предложение будет уменьшаться, купят предлагаемое. Но и тут возможны подвижки по цене — особенно если кредитование недвижимости окончательно прекратится.

Жилье по 1000-1200 долларов за квадратный метр и сейчас продается неплохо, так что у девелоперов, вложивших в эту сумму запланированную прибыль, проблем не ожидается. Ну и у Даны с Минск-Миром, сети и коммуникации к которому строятся за бюджетные деньги, а прибыль и сейчас, по грубым подсчетам, более 40%, тоже все будет хорошо.

На вторичном рынке, в сценарии, когда ничего не меняется, депрессия может только нарастать. Если «первичка» рассчитана на людей с высокими доходами, то вторичный рынок в основной массе — на цепочные сделки, когда кто-то продает однушку, чтобы купить двушку, или двушку, чтобы приобрести трешку.

При снижении доходов населения вся цепочка начинает экономить, и цены потихонечку ползут вниз.

2024-й: строятся «государевы люди»

Восемьдесят процентов тех застройщиков, которых вспоминали в первых абзацах, завершат свои проекты и будут распродавать остатки. Кто-то закроется, кто-то переместится в регионы, где прибыль не та, но можно попытаться переждать и сохраниться как бизнес.

Из больших строек еще будет стоять с кранами Минск-Мир (проект долгоиграющий, рассчитан до 2027 года). Возможно (и все равно сомневаюсь) — будет начинаться дорогая жилая часть микрорайона Северный Берег в районе Новинок (арабский проект с сербским ореолом).

И точно будет появляться жилье для некоторых категорий очередников. По факту, претендовать на бюджетную новостройку смогут только «государевы люди» и многодетные.

За три года первая волна уехавших по политическим причинам семей уже обустроится в принявших их странах и начнет выставлять ставшие ненужными минские квартиры на продажу. Вряд ли это надавит на рынок (не такой уж большой объем недвижимости у политэмигрантов), но общее депрессивное настроение усилит. За три года можно ожидать, что прибавится уехавших в поисках лучшей доли айтишников, предпринимателей, людей креативных профессий. Читай, самых платежеспособных, а их больно ударит по ценам.

Минский рынок недвижимости еще не был в такой ситуации, в которую может попасть, если действительно в течение трех лет ничего не изменится. И картина вырисовывается так себе оптимистичная.

Наталья Литовская, эксперт по жилой недвижимости